Loi Jeanbrun : Le Nouveau Dispositif de Défiscalisation Immobilière en 2026

La loi Jeanbrun est le nouveau dispositif phare de défiscalisation immobilière lancé en 2026. Destiné à dynamiser l’investissement locatif tout en répondant à la crise du logement, ce mécanisme permet aux investisseurs de défiscaliser jusqu’à 100 000€ sur 9 ans grâce à l’amortissement de leur bien.

Dans cet article, nous vous expliquons comment fonctionne la loi Jeanbrun, ses avantages, et comment en bénéficier pour votre projet immobilier.

Qu’est-ce que la Loi Jeanbrun ?

La loi Jeanbrun est un dispositif fiscal mis en place par le gouvernement français en janvier 2026. Son objectif principal est double :

• Stimuler l’investissement locatif dans le neuf et l’ancien
• Augmenter l’offre de logements accessibles grâce à des loyers plafonnés

Principe Fondamental

Le mécanisme repose sur l’amortissement du bien immobilier :

• L’investisseur peut déduire fiscalement une partie du prix d’acquisition chaque année
• Cet amortissement neutralise l’imposition des loyers perçus
• La période d’amortissement est de 9 ans
• Le taux d’amortissement varie de 3,5% à 5,5% selon le niveau de loyer choisi

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Comment Fonctionne le Dispositif Jeanbrun ?

Le Mécanisme d’Amortissement

L’amortissement consiste à déduire une partie du prix du bien de vos revenus fonciers chaque année :

Niveau de Loyer	Taux d’Amortissement	Exemple sur 200k€
Loyer marché	3,5%/an	7 000€/an
Loyer intermédiaire -20%	4%/an	8 000€/an
Loyer social -30%	4,5%/an	9 000€/an
Loyer très social -40%	5,5%/an	11 000€/an

Base Amortissable

• 80% du prix d’acquisition hors terrain
• Les 20% restants correspondent à la valeur du terrain (non amortissable)
• Exemple : bien à 250 000€ → base amortissable de 200 000€

Plafonds à Respecter

• Amortissement maximum : 10 000€ par an et par foyer fiscal
• L’excédent est reportable sur les années suivantes
• Cumul possible de plusieurs biens dans la limite des 10 000€/an

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Les Avantages de la Loi Jeanbrun

1. Défiscalisation Massive

La loi Jeanbrun permet d’économiser entre 60 000€ et 100 000€ sur 9 ans selon votre tranche marginale d’imposition (TMI).

Exemple concret :

• Bien : 300 000€
• Base amortissable : 240 000€ (80%)
• Amortissement annuel : 10 800€ (4,5%)
• TMI 41% → Économie : 4 428€/an
• Total sur 9 ans : 39 852€

2. Pas de Zonage Géographique

Contrairement au Pinel (zones A, A bis, B1), la loi Jeanbrun s’applique partout en France :

• Paris et Île-de-France
• Grandes métropoles (Lyon, Marseille, Toulouse…)
• Villes moyennes et petites villes
• Zones rurales

3. Neuf ET Ancien Éligibles

La loi Jeanbrun accepte :

• Immobilier neuf : programmes neufs RE 2020
• Immobilier ancien rénové : avec 30% minimum de travaux

Pour l’ancien, vous pouvez même cumuler :

• Amortissement loi Jeanbrun
• Déficit foncier majoré (21 400€/an jusqu’au 31/12/2027)

4. Flexibilité du Niveau de Loyer

Vous choisissez le niveau de loyer qui vous convient :

• Loyer marché → moins de contraintes
• Loyer social → plus d’amortissement

5. Pas de Revente Forcée

Après les 9 ans :

• Vous conservez votre bien
• Aucune obligation de revente
• Les loyers redeviennent imposables normalement
• Vous gardez tous les avantages fiscaux acquis

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Conditions d’Éligibilité du Dispositif Jeanbrun

Pour le Bien Immobilier

• ✅ Type : Appartement en immeuble collectif
• ✅ Normes : RE 2020 pour le neuf
• ✅ Livraison : Avant le 31 décembre 2028
• ✅ Permis de construire : Déposé après le 1er janvier 2026

Pour l’Investisseur

• ✅ Résidence fiscale en France
• ✅ Engagement de location de 9 ans minimum
• ✅ Respect des plafonds de loyers choisis
• ✅ Mise en location dans les 12 mois suivant l’acquisition

Pour les Locataires

• ✅ Plafonds de ressources à respecter (selon niveau de loyer)
• ✅ Le bien ne peut pas être loué à un ascendant ou descendant
• ✅ Résidence principale du locataire obligatoire

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Calcul de l’Économie Fiscale en Loi Jeanbrun

Exemple Détaillé : T2 à Nanterre (92)

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Loi Jeanbrun vs Autres Dispositifs de Défiscalisation

Critère	Loi Jeanbrun	Pinel	Denormandie
Type d’avantage	Amortissement	Réduction d’impôt	Réduction d’impôt
Durée	9 ans	6, 9 ou 12 ans	6, 9 ou 12 ans
Zonage	Aucun	Zones A, A bis, B1	Zones B2, C
Neuf/Ancien	Les deux	Neuf uniquement	Ancien uniquement
Avantage max	60-100k€ sur 9 ans	63 000€ sur 12 ans	63 000€ sur 12 ans
Plafond annuel	10 000€	5 250€	5 250€

Pourquoi Choisir la Loi Jeanbrun ?

• ✅ Flexibilité géographique totale (vs zonage Pinel)
• ✅ Meilleur avantage fiscal pour TMI 41% et plus
• ✅ Cumul déficit foncier possible (ancien)
• ✅ Pas de plafond de prix d’acquisition
• ✅ Amortissement reportable sans limite de temps

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Comment Investir en Loi Jeanbrun ?

Étape 1 : Vérifier Votre Éligibilité

Avant de vous lancer, assurez-vous que :

• Vous êtes résident fiscal français
• Vous avez la capacité d’emprunt suffisante
• Votre TMI est d’au moins 30% (pour optimiser l’avantage)

Étape 2 : Choisir le Type d’Investissement

Option A : Immobilier neuf

• Avantages : Pas de travaux, garanties constructeur
• Inconvénients : Prix plus élevé

Option B : Immobilier ancien rénové

• Avantages : Prix inférieur, cumul déficit foncier, aides MaPrimeRénov’
• Inconvénients : 30% minimum de travaux obligatoire

Étape 3 : Sélectionner la Ville et le Bien

Sans contrainte de zonage, privilégiez :

• Villes dynamiques : bassin d’emploi, université
• Transports : proximité RER, métro, gare
• Prix cohérents : loyers permettant rentabilité même avec -30%

Étape 4 : Se Faire Accompagner

Pour approfondir votre projet et bénéficier d’un accompagnement personnalisé sur le dispositif jeanbrun immobilier, il est recommandé de consulter des experts spécialisés qui pourront :

• Analyser votre situation fiscale
• Identifier les meilleures opportunités
• Sécuriser votre montage financier
• Optimiser votre défiscalisation

Étape 5 : Finaliser l’Achat

• Signature du compromis de vente
• Obtention du prêt bancaire
• Signature de l’acte authentique chez le notaire
• Déclaration fiscale de l’option loi Jeanbrun

Étape 6 : Mettre en Location

• Mise en location dans les 12 mois
• Sélection du locataire (vérification ressources)
• Déclaration des revenus fonciers au régime réel
• Amortissement à déclarer chaque année

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FAQ : Questions Fréquentes sur la Loi Jeanbrun

Puis-je louer à ma famille ?

Non, vous ne pouvez pas louer à vos ascendants ou descendants (parents, enfants). En revanche, vous pouvez louer à un frère, une sœur, un neveu, etc.

Que se passe-t-il si je vends avant 9 ans ?

Vous perdez le bénéfice de l’amortissement restant. Les amortissements déjà déduits sont conservés, mais vous ne pouvez plus amortir après la vente.

Puis-je cumuler plusieurs investissements ?

Oui, mais l’amortissement total est plafonné à 10 000€ par an et par foyer fiscal. Vous pouvez donc avoir 2 biens de 5 000€ d’amortissement chacun.

La loi Jeanbrun est-elle cumulable avec d’autres dispositifs ?

Elle est cumulable avec le déficit foncier (pour l’ancien), mais pas avec le Pinel, Denormandie, ou Malraux sur un même bien.

Comment déclarer l’amortissement ?

Via la déclaration 2044 (revenus fonciers au régime réel) en case amortissement. Un expert-comptable peut vous accompagner la première année.

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Conclusion : La Loi Jeanbrun Est-elle Faite Pour Vous ?

La loi Jeanbrun représente une opportunité exceptionnelle de défiscalisation immobilière pour les investisseurs ayant :

• ✅ Une TMI d’au moins 30% (idéal : 41% ou 45%)
• ✅ Un projet d’investissement locatif de long terme
• ✅ La volonté de constituer un patrimoine tout en optimisant sa fiscalité

Avec ses 60 000€ à 100 000€ d’économies fiscales sur 9 ans, l’absence de zonage géographique, et la possibilité d’investir dans le neuf comme l’ancien, la loi Jeanbrun s’impose comme le dispositif de défiscalisation immobilière le plus avantageux de 2026.

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Dernière mise à jour : Février 2026
Source : MonLogementBRS.fr – Expert en investissement immobilier BRS et dispositifs fiscaux